司法拍賣的房產有什么風險?

司法拍賣的房產有什么風險?最大的風險有三個:

1:房產,產權是否清晰,是否有糾紛?多少糾紛,有沒有債權人有幾個等等。

2:業主,或者住客的居住,出租情況,自己是否愿意搬走?出租,租期多久?

3:戶口問題,幾個?是否有意愿遷出。

下面逐步講一下各個環節的經驗:

首先,最最重要的是,對于區域的要求和了解,自己需要對房屋的價格,價值有一個足夠的了解。交通,學區畢竟很多人需要準備子女就讀的問題,所有自己需要了解的都了解清楚了,后面參與競拍過程中,心里是有底的。

鎖定目標之后,就可以開始打探房子的產權問題,以及住戶問題了。首先可以嘗試通過公布的信息,查到拍賣的法院,然后去網上找該法院的網址,查詢和這套房產有關的判決信息。個人和銀行債務關系這種拍賣比較干凈,個人和個人糾紛這種就很麻煩。很多房子是找不到對應的判決信息。因為法院的案子太多了,他們不會把每一套的房子的所以我們個人想了解的信息一一清楚的公布。

然后可以去小區找物業打探一下,可以通過物業打聽到住戶的購房時間(用來推算是否滿兩年,是否滿五年),住戶的物業費,水費繳納情況(了解住戶當前的經濟情況,和居住情況),住戶是否有購買車位(一般一手買房的人,購買的車位都是挨著單元電梯口的,這個可以購買決策加分)。物業了解到,當前房屋應該是有人住的,就可以嘗試直接敲門咨詢了(房子為什么被拍賣,房子是幾手的,住戶和業主的關系,拍賣后住戶怎么辦,房子名下有沒有掛靠小孩的戶口)通過上面的調研,基本上可以排除產權糾紛隱患,住戶不配合遷出問題,以及戶口糾紛維護了。這幾個最大的風險排除之后,就是準備競拍了。司法拍賣,必須提交押金報名,每個房產報名押金金額不一樣,并且必須有2人或者2人以上提交押金報名參與,拍賣才會有效如果沒有人報名你需要找一個托兒,讓他們也交了押金報名參與。(預防萬一沒有人喜歡這套房子,出現拍賣無效的情況)拍賣過程就是一個標準的拍賣博弈了。每個人都有自己的底線,但是每個人都希望用最少的錢拿下,推薦的策略是,一方面通過報價表示自己勢在必得(例如前期大幅度加價),一邊不斷觀察對方報價(觀察對手報價的漲幅,時間間隔),猜測對方的底價。

這里有幾個技巧可以提一下,一個是出價的時間,可以卡在最后的2分5秒出價,這樣由于沒有觸發“2分鐘內報價則延長5分鐘"規則,你的對手只有2分鐘思考加價策略,而他們一旦出手,必然觸發延時5分鐘,那么你就確保自己始終有5分鐘思考加價策略。另一個是可以搶點,競拍的后期,大家都是你一萬,我一萬的磨價的,但是遇到5的倍數價格時候,不妨跳一步(例如本該輪到自己出249的,不妨直接跳到250),搶這些點,賭對手的底線是5的倍數(如果對方底線是250萬的話,那么你出250萬,他就會放棄。否則讓他出了250萬,你就要251萬報價才能贏了)。或者你的心理價位是260萬你可以直接出到250萬,這樣對手發現你是勢在必得的,它可能會出到251萬那么最后出到260萬,我保證對手會放棄的。最后想說一下,這些小技巧都是小技巧,最終是否拍下,關鍵還是誰的底線更高,這也是第一條說的,要足夠了解市場行情,以及自己的需求,才能定下一個合適的底價。心理價位越高的到的機會久越高,不要有撿漏的心理。

完成拍賣之后,第一件事就是籌錢。拍賣有一個要求就是必須在短期內全款支付,這一點務必注意。有一些銀行會告訴你可以貸款,貸款會有一些問題的(銀行怕擔責任,所以不會在拍賣之前和你簽訂任何合同,以及給予任何承諾,這里也算是有一些風險)你可以準備兩套方案,銀行貸款首選,找人借錢備選。也有一些機構可以做過橋貸費用有些高。

余款繳納完成之后,就開始走流程了。

如果自己跑,首先建議先聯系房管局,咨詢司法拍賣房產過戶需要的注意事項,以及那些證明材料;然后聯系法院,明確告訴法院的人你需要哪些材料,抬頭怎么寫,要幾份,哪些地方文字必須怎么填等等,法院一般都會配合你完成的,然后約定一個時間,跑一趟法院拿材料以及本人簽字確認司法拍賣。

拿到法院材料之后,首先要求法院解封房產,有些地區需要和法官一起去的,比如上海確認解封之后,立刻去房管局解除抵押(如果房子是銀行要求查封的,那么往往房產是抵押在銀行手上的),解除抵押之后,房產就徹底清白了(無查封,無抵押)。房產清白之后是最危險的,需要立刻開始過戶手續(因為房產解封之后,房子就是清白的,自由的。如果這個時候原業主拿著房產證去過戶給他人,可能會引起麻煩。)

洗白的同時,可以拿著法院的材料,直接要求房管局查原業主的該房產是否當地唯一,以及購房時間滿幾年,出具證明。(這個流程目前有些混亂,法律上似乎不允許查他人房產信息,但是不查又無法確認稅費等)這個時候如果有專業機中介構操作就會簡單的多

拿到雙方的房產信息之后,加上法院的材料,加上房產清白證明(房產無查封,無抵押狀態的證明),就可以單方面提出過戶申請,申請提出后,需要登報公示若干天(登報由房管局操作,我們等就可以了)登報環節結束之后,房管局會通知你過去交契稅,以及土地所有權變更等手續,辦理完成之后,就是等著領不動產證了。在辦理過戶過程中,和原業主溝通車位交易,家電等交易裝修等等(法院拍賣不包括裝修以及房屋內可移動物品的)

戶口問題一;很多外地人是沒有落戶條件的,所以大部分房子,尤其是新房子新小區,是沒有戶口的。如果有戶口,是不影響你的戶口遷入的,哪怕你再次轉手賣掉也是不影響下一買愛的戶口遷入的,如果有買家在意你可以讓步給一些優惠。另外如果此原房東的戶口不遷走,他以后需要辦理的一些資料什么的都是需要你同意的,這個時候你可以要求他遷出或者獅子大張口,一般來說為了不必要的麻煩原房主都會把戶口遷走的。

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