法拍房和二手房有什么不同?

法拍房有四個特殊性:

?一切稅費買家自行承擔

?法院只負責確權協助過戶,不負責房產交付使用

?名額和貸款都要在拍賣前準備好

?成交價的不確定性

通常法拍房的公告如下:

  這些特殊性決定了如果事先沒把真實情況調查清楚,結果可以出現很大的偏差,優點是很多人因為不懂所以不碰,競爭少價格總體便宜,運氣好的話那是非常便宜。缺點是風險可控但不能保證零風險,那么,法拍房和二手房有什么不同?

法拍房由于其交易的特殊性,因此跟二手房相比差異較大,顯著點在于:

1、稅費承擔不同

雖然二手房我們通常講賣方實收,但實際上買方承擔的稅費是相對明確的,除了房產過戶產生的必要稅費、贖樓產生的擔保費&利息、銀行提前還款產生的罰息,其余物業水電費均由賣方在房產交付前結清。

但法拍房則一切費用均由買方承擔,法拍房大都會拖欠水電物業費,住宅少則幾萬,極端情況下商業類物業會拖欠物業水電費達到上百萬之巨,雖說拍賣下來后可以通過申訴途徑減免部分費用,但無疑增加了買方的追訴成本。

2、稅費計算方式不同

二手房個稅通常是增收1%(普通住宅)或1.5%(非普通住宅),法拍房則是統一3%,理論上滿五唯一可以減免個稅,但前提是業主要配合,有些法拍房業主都失聯了找到業主本人也是沒那么容易。

3、貸款政策不同

很多同學以為買法拍房必須要全款所以放棄,但實際上它是可以正常做按揭貸款的。法拍房由于法院要求在拍賣成功后必須十天內支付除保證金外的尾款,但又受限于法院處理流程(完成過戶需要1-2個月時間),此時由擔保公司擔保,銀行在未過戶前先行支付買家貸款金額給到法院。因此如果買家選擇銀行按揭則會比正常二手房交易流程多了一個擔保費用。

法拍房的交付問題

這也許是法拍房Q&A里的top1問題,二手房交易通常業主收齊全款則交付給新買家,但法拍房的情況則要復雜的多。

1、 租約問題

房產是否設置了長租約來對抗交付(通常債權人為保證自己利益做的保護),租約有真有假,有些不專業的債權人以為跟業主白紙黑字簽一份租約,并做了轉賬流水就是有效的,但實際上大多數房產抵押權人是銀行,在銀行未開具出租許可的情況下該租約在法律上認定為無效。

2、實際居住人是誰

根據房產當前實際使用人的不同,因此處理方式和邏輯不同。

由于法院不負責清場,無論居住人是否擁有有效租約,在商量交付房產時必然需要談判溝通,并不存在外界所謂的包清場一說,在政府掃黑除惡的嚴管下過去的大金鏈子的生存空間越來越小,交付更多則是靠談判,因此必然會產生一定的額外費用和時間成本。

綜上,由于法拍房的特殊性,以及與二手房的差異性,這一市場參與者以前主要是投資機構以及個人投資者。在去年731公司限購住宅政策發布后,很多投資機構轉型做代拍業務,這一原本小眾的市場由專業投資機構/人走向了大眾市場。

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