買賣二手房屋的小問題

購房人因賣房人違約而遭遇限購政策,還能否請求合同繼續履行?下面,跟小編一起來看一下這些購買二手房的小問題如何解決。

2010年,張某通過房屋中介,與產權人李某簽訂二手房買賣合同并依約支付了全部購房款。由于當地二手房市場價格不斷上漲,李某意欲反悔,便多次找借口拖延時間,未協助張某辦理產權過戶續。后當地房地產調控政策實施細則出臺,按限購政策張某喪失了購房資格。現在張某起訴至人民法院請求判令李某繼續履行合同或者賠償其損失,該案應當如何處理?

為遏制當前部分一、二線城市房地產市場價格上漲過快,國家出臺了一系列調控政策。由于相關政策不斷升級且陸續出臺,實務中因合同訂立、履行等遇到阻礙而產生的糾紛不在少數,有的還訴至法院。

人民法院需要根據不同情況,作出妥善處理。本案中,由于張某被認定為限購對象,不具備購房的主體資格,人民法院不宜判令合同繼續履行,應判決解除房屋買賣合同。不過,結合雙方履約情況分析,張某作為守約一方,已經履行合同義務,如果李某也依約履行,雙方完全可以在政策出臺前完成房屋過戶手續,合同目的就能夠實現。

因此,對張某請求合同繼續履行的主張雖不能支持,但是張某主張追究李某的違約責任并賠償其所受損失的合理訴求,人民法院還是應當在查明事實基礎上予以保護。

未辦理完成房屋權屬變更登記手續,不能構成物權法第一百零六條規定的善意取得

善意購買了某人的房屋,價格是合理的,并且我已經占有了該房屋,我能夠基于物權法第一百零六條規定取得該房屋的所有權嗎?

你所問的問題在目前審判實踐中經常被問到,就是雖然沒有辦理完成不動產權屬變更登記手續,但是已經對不動產實施了占有,能否基于善意取得制度取得該不動產所有權。

對此,物權法第一百零六條規定善意取得需要具備以下幾個方面的條件:

(1)受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的;

(2)以合理的價格轉讓;

(3)轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記,不需要登記的已經交付給受讓人。上述三個條件缺一不可。雖然你受讓某人的房屋的時候是善意的,價格是合理的,并且你已經占有了該房屋,但是由于你所受讓的該房屋并沒有辦理完成不動產權屬變更登記手續,即不符合物權法第一百零六條善意取得規定的“轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記”條件,故你不能根據該條的規定取得該房屋的所有權。

作為出賣人的房地產開發企業在其未取得商品房預售許可證明之前與買受人簽訂的《商品房認購書》是否有效

鑒于商品房預售的特殊性,我國法律、行政法規對商品房預售實行行政許可的監管制度。《城市房地產管理法》第四十五條、《城市房地產開發經營管理條例》第二十三條均明確規定,商品房預售應當取得商品房預售許可證明。這就表明我國的商品房預售具有較強的國家干預性。

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條也規定,出賣人未取得商品房預售許可證明,與買受人訂立的商品房預售合同,應當認定無效。但是在起訴前取得商品房預售許可證明的,可以認定有效。由上可見,無論是立法、行政法規,還是司法解釋,預售許可證明均是針對商品房預售行為所作出的強制性規定。

而《商品房認購書》作為一個獨立的合同形式,從其訂立的目的、約定的內容來看,通常是為將來雙方當事人訂立確定性的正式的商品房買賣合同達成的書面允諾,其目的就是通過訂立合同來約束雙方當事人承擔在將來訂立正式商品房買賣合同的義務,與作為本約合同的商品房買賣合同相對應,《商品房認購書》即為預約合同。

預約合同只是雙方當事人承諾在約定的期限內訂立確定性合同即本約的預備性協議,不得因此認定本約已正式訂立。預約合同一方當事人僅可以請求對方當事人履行訂立本約的義務,不能請求履行本約的內容。預約合同一般表現為認購書、訂購書、預訂書、意向書、允諾書、備忘錄、談判紀要、定金收據等多種形式。

既然作為預約合同的《商品房認購書》是出賣人和買受人雙方為將來訂立作為本約合同的《商品房買賣合同》所做的承諾,而非正式的商品房預售行為,作為法定的商品房預售行為強制性前提條件的商品房預售許可證明就不應認定為出賣人訂立預約合同的前提條件。未取得商品房預售許可證前簽訂的《商品房認購書》等預約合同均為有效。

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條規定能否適用于以房屋所有權安置租賃房屋的情形

甲廠與乙拆遷辦簽訂的《拆遷安置協議書》約定,乙拆遷辦拆遷甲廠的房屋后,以某特定位置、面積的所有權房屋安置甲廠。但該安置協議書中拆遷甲廠的房屋中,甲廠僅對部分被拆遷房屋享有產權,對大多數被拆遷房屋并不享有產權,僅享有承租的權利,此種情形能否適用《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《商品房買賣合同解釋》)第七條的規定?

《商品房買賣合同解釋》第七條第一款規定:“拆遷人與被拆遷人按照所有權調換形式訂立拆遷補償安置協議,明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置,如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人,被拆遷人請求優先取得補償安置房屋的,應予支持。”

雖然上述規定針對所有權調換形式,但是從該條規定的立法原意而言,該規定的重點應在于以所有權來安置被拆遷人。因此,如果拆遷安置補償協議約定以房屋所有權來安置被拆遷人,則原則上應考慮對上述規定作擴張解釋,即應考慮上述規定的適用。

從提問的情形來看,甲廠雖然只對部分被拆遷房屋面積享有產權,對多數房屋面積僅有使用權,但如果根據案涉《拆遷安置協議書》的約定,拆遷人與被拆遷人已經約定以建成房屋的所有權對甲廠進行安置,則這種產權安置的約定符合《商品房買賣合同解釋》第七條規定的情形,在此種情況下可以適用《商品房買賣合同解釋》第七條的規定,由甲廠優先取得安置房屋。

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