法拍房的坑有多深

近幾年房價居高不下,買不起房成了許多人心頭的疙瘩,而這眾多的房源中,“法拍房”卻以低廉的市場價格吸引到大部分買房者的關注!

然而,你以為法拍房就那么好?

2017年,廣東市民李先生通過法拍形式買到了天河區一套房子。獲得房屋產權去收樓,發現房屋原產權人陳某還住在里面,而且賴著不走。于是李某把“老賴”陳某告上法庭,要求騰空房屋,一審勝訴;此后“老賴”上訴,二審竟然推翻原判,駁回要求“老賴”搬出的訴訟請求!

同年11月,鄭州市民楊女士通過法拍形式花費230萬元買下一套房子,算下來“省”了幾十萬元,但過戶的時候卻被告知還須繳納46萬元的個稅。

賴著不走的原房主,高昂的個稅,在這買房者看起來低廉的法拍房背后,到底還隱藏著什么不為人知的秘密呢?接下來,小編來分析一下法拍房的坑有多深!

1、為什么大家都想買法拍房?

法拍房:法院拍賣房產的簡稱,遭法院強制執行拍賣的房屋。

依據《關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第8條第三款:人民法院確定的保留價,第一次拍賣時,不得低于評估價,或者市價的百分之八十。如果出現流拍,在進行拍賣時,可以酌情降低保留價,但每次降低的數額不得超過前次保留價的百分之二十。

這也就是鄭州的楊女士,和廣東李先生為什么可以用低于市場價格的百分之二十,甚至百分之四十,來購買廉價法拍房的原因!

但廉價法拍房背后又隱藏著什么鮮為人知的秘密呢,讓我們繼續往下看。

2、有“瑕疵”的法拍房

關于法拍房的新聞中,我們經常看到權利瑕疵這四個字。

權利瑕疵是指在經濟活動中,標的物所有權一方將所有權利或部分權利移交另一方時,其標的物上存在第三人的權利。

而這之中的權利瑕疵包括:所有權、知識產權、其他物權(即標的物所有權以外的用益物權或擔保物權)、債權中的租賃權,以及存在危及人身、他人財產安全的危險。

房屋“瑕疵”和所有權“瑕疵”,是兩種法拍房糾紛中較為常見的權利瑕疵。

Ⅰ.房屋“瑕疵”

買房先看房,法拍房也不例外,在參與法拍房交易前,依據《最高人民法院關于人民法院網絡司法拍賣若干問題的規定》第十三、十四條的規定,人民法院會公示拍賣財產權屬、占有使用、附屬義務等現狀的文字說明、視頻或者照片等,對拍賣財產的已知瑕疵和權利負擔進行特別提示。

但實際申報拍賣法拍房的申請人常常會為了掩蓋這樣的瑕疵,而拍攝屬于看似正常的屋內環境,和十分安全的房間設施,畢竟法院所要求提供的只有六張圖片。

這間房子之前有沒有過刑事案件?房子有沒有出現過靈異事件?房屋的結構有沒有缺陷?天花板掉落的事件發生過嗎?

這些都需要在購買前確認,一旦你沒有關注到這些房屋內在的“瑕疵”,那“兇宅”,“危房”可能就離你不遠了。

由于《最高人民法院關于人民法院網絡司法拍賣若干問題的規定》第十四條第五項的規定,法院在變賣公告中已明確告知,競買人決定參與競買的,視為對拍賣財產完全了解,并接受拍賣財產一切已知和未知瑕疵。

這一項法規的存在,使得我們只能老老實實地認栽。

所以在這里提醒大家:買房先看房,實地走一遭!

Ⅱ所有權“瑕疵”

在最開始的事件中,廣東的李先生由于事先沒有調查過房屋,直到收房時才發現原主人仍居住在內,經過一系列的上訴,仍沒有辦法將原主人請出自家的屋子,所有權的“瑕疵”也常常是法拍房申報時,申請人故意隱藏的部分。

這也是李先生不知房里有人的原因!

3、法拍房的“隱形消費”

法院規定,法拍房的房款,必須在規定時間內付清全款,否則不退還保證金。所以在高昂的保證金下,我們應當知道如果我們購買法拍房后,需要繳清哪些稅費。

法拍房繳稅與普通購房時相同,作為購買方,我們需要承擔:

1.契稅:買受人承擔,居住房屋個人1.5%、單位3%,非居住房屋3%;

2.合同印花稅:買受人承擔,0.03%;

3.公證費:50萬元以下部分,按房價的0.3%,不足200元按200元計;50萬-500萬按0.25%; 4.貸款保險費:買受人承擔,貸款額X0.05%X貸款年限;

而賣方則需要承擔:

1.個人所得稅:

①滿五唯一住房,免征(房主必須本人到場承諾);

②其他情況,拍賣房產為3%。

2.增值稅及附加:

①普通住宅滿兩年以上,免征;

②普通未滿兩年,房價全額X5.65%,非普通未滿兩年全額x5.65%,滿兩年差額X5.65%。

此外,不同城市根據當地情況不同,也會有細則上的差異。

這其中我們要強烈注意兩點:

1. 對于競拍法拍房,如果原持有人為企業持有,那么我們就需要繳納土地增值稅和增值稅(相當于以前的營業稅)、契稅,而有些地方還需要征收企業所得稅。

2. 時刻關注當地房屋買賣新增稅。

開頭事件中,關于鄭州楊女士所要繳納的個稅,在2014年鄭州就曾出臺政策:直系親屬過戶房產不必按照稅務系統的報價交稅,可以自行報價。5年之內再交易,需繳納房屋總價差額的20%稅費。

而楊女士購買的房屋恰恰就是五年中再交易的法拍房,所以仍需繳納20%的稅費,一來一去,拍房省的錢全用來為自己事先的疏忽買了單。

最后關于購買法拍房,在這里提醒大家:

1.買房先看房。價格便宜的東西往往隱藏著便宜的原因,所以多看看多瞧瞧多問問。要明白,法拍房款項要一次性付清,且不好退,買不好你將承擔巨大壓力!

2.買房看原主。大家要清楚賣房子的不一定是住戶,當確認原住戶很難搬離的情況后,趕緊撒手。

3.買房需繳稅。不要因為心動的價格,而忽略背后龐大的稅收。法拍房也是房,買房就得繳稅。而且,購買法拍房可能要繳納更多稅!

廉價的法拍房背后藏著的是普通購房者難以察覺到的風險,而專業的律師會針對這些做出合理預估。

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